- (+376) 820 020
- aleix@advocats-andorra.com
- Av. Consell d'Europa, 14-16, Edifici Quars 1ª planta, Andorra la Vella
- Dill-Dij 09 h - 18h / Div 09 h - 16h
Normativa aplicable
En data 26 de març del 2025 es va publicar al Butlletí Oficial del Principat d’Andorra la Llei 5/2025, del 6 de març, per al creixement sostenible i el dret a l’habitatge ; i en data 12 de febrer del 2026 es va publicar la Llei 2/2026, del 22 de gener, de continuïtat i consolidació de les mesures per al creixement sostenible.
Oferim assessorament en inversió estrangera
El nostre despatx d’advocats a Andorra ofereix assessorament sobre les diverses modalitats d’inversió estrangera. Prestem l’assistència jurídica necessària per obtenir l’autorització prèvia d’inversió estrangera abans de desenvolupar l’activitat a Andorra o d’adquirir un immoble.
Què es considera inversió estrangera ?
Es considera inversió estrangera al Principat d’Andorra l’adquisició de béns situats al país, o l’adquisició o constitució de drets reals sobre aquests béns, per part de :
- persones físiques no residents a Andorra ;
- persones físiques residents que facin una inversió immobiliària i que no puguin acreditar 3 anys o més de residència efectiva i permanent dins dels 10 anys anteriors a la sol·licitud (els períodes d’absència per estudis computen com a residència) ;
- persones jurídiques estrangeres, incloses les entitats públiques de sobirania estrangera, tant si inverteixen directament com a través d’una sucursal o un establiment permanent ;
- societats andorranes amb una participació estrangera, directa o indirecta, igual o superior al 50% del capital o dels drets de vot, comptada de manera conjunta.
En el cas de les inversions immobiliàries, també es considera participació estrangera la que tenen els residents amb menys de 3 anys de residència dins dels 10 anys anteriors.
No estan sotmeses a la Llei, entre d’altres, la constitució de drets reals de garantia ni la subscripció de fons d’inversió regulats, llevat dels vehicles amb un actiu majoritàriament immobiliari.
Una inversió pot perdre o adquirir la condició d’estrangera de forma sobrevinguda, per exemple quan l’inversor adquireix o perd la residència. Aquests canvis s’han de declarar al Registre d’Inversions Estrangeres, però no requereixen autorització.
Inversions prohibides i no autoritzables
Estan prohibides les inversions de persones residents o domiciliades en països considerats de risc en matèria de blanqueig de capitals o finançament del terrorisme, i les de persones amb antecedents penals per delictes dolosos que suposin una amenaça per a l’ordre públic.
A més, el Govern no autoritza les inversions que puguin perjudicar, entre altres interessos, la seguretat nacional, l’ordre públic i econòmic, el medi ambient, la salut pública, el mercat de treball, el mercat de l’habitatge o l’interès general del país.
Inversió estrangera directa
És inversió directa la participació en societats andorranes, mitjançant l’adquisició d’accions, participacions socials o drets de vot, o la constitució o ampliació de sucursals i establiments permanents.
També ho és la constitució de drets reals sobre aquestes accions o participacions.
Autorització prèvia
La inversió directa requereix autorització prèvia del ministeri competent. Només n’està exempta si l’inversor queda amb una participació igual o inferior al 10% del capital o dels drets de vot i la participació estrangera total a la societat és inferior al 25% en el moment de l’adquisició. Un cop superat el 10%, cada modificació de la participació requereix una nova autorització.
També requereixen autorització prèvia:
- la modificació de l’objecte social, llevat que sigui un simple aclariment o un desenvolupament accessori;
- l’augment del capital social, llevat que es faci amb càrrec a reserves voluntàries.
Les adquisicions per causa de mort no necessiten autorització, però s’han de declarar.
Declaració
La inversió directa i la transmissió dels drets adquirits s’han de declarar al Registre d’Inversions Estrangeres.
Activitat econòmica efectiva
La societat amb inversió estrangera directa ha d’exercir una activitat real en un termini de 18 mesos.
Després hi ha 3 mesos per acreditar-ho amb :
- la inscripció del comerç o la indústria, excepte en les societats de gestió de patrimoni propi o de tinença de participacions;
- el dipòsit dels comptes anuals;
- uns comptes en què consti assolit com a mínim el 75% de la xifra de negoci, de despesa, d’inversió o d’actiu declarada a la sol·licitud;
- la identitat dels beneficiaris efectius;
- un compte bancari obert i operatiu a Andorra.
La inversió directa no dona per si mateixa cap dret a obtenir la residència a Andorra.
Inversió estrangera immobiliària
És inversió immobiliària l’adquisició de la propietat o d’altres drets reals sobre immobles, la promoció immobiliària i les concessions administratives que suposin l’ús privatiu d’immobles.
També se sotmet a aquest règim la inversió en societats o vehicles d’inversió amb una participació estrangera igual o superior al 50% i un actiu format en més d’un 50% per immobles situats a Andorra.
Autorització prèvia
La inversió immobiliària requereix sempre autorització prèvia. Les úniques excepcions són les adquisicions per causa de mort i per liquidació del règim econòmic matrimonial, que igualment s’han de declarar al Registre d’Inversions Estrangeres.
Límits per a persones físiques
Un inversor persona física només pot obtenir l’autorització si, amb la nova adquisició, no passa a tenir més de :
- una parcel·la amb un sol habitatge unifamiliar, construït o per construir ;
- un habitatge unifamiliar, dos pisos, dos apartaments o dos estudis, amb un màxim de tres places d’aparcament i tres trasters per pis ;
- sis places d’aparcament.
El límit té una vigència de 10 anys des de la inversió amb què s’assoleix. No computen els immobles rebuts per herència o per liquidació del règim matrimonial, ni els habitatges destinats a lloguer de residència habitual a preu assequible durant almenys deu anys.
Societats i establiments
Les societats estrangeres, les sucursals i les societats andorranes amb participació estrangera poden adquirir un immoble per destinar-lo a la seva pròpia activitat mercantil.
Les societats andorranes participades íntegrament per una persona física o per familiars propers poden, a més, invertir dins dels mateixos límits que les persones físiques.
Prohibicions
Està prohibida la inversió estrangera en :
- la promoció immobiliària per vendre els immobles, excepte les promocions destinades íntegrament a lloguer de residència habitual amb almenys un 50% a preu assequible durant deu anys, i les situades en parròquies que hagin adaptat el seu pla urbanístic a l’estudi de capacitat de càrrega;
- apartaments turístics i immobles amb autorització d’habitatge d’ús turístic (HUT);
- la inversió destinada a lloguers amb opció de compra, lloguers entre una societat i persones vinculades i altres negocis que puguin constituir frau de llei.
Impost
La inversió estrangera immobiliària està subjecta a l’impost sobre la inversió estrangera immobiliària (Llei 3/2024)
Procediment, Formalització i Seguiment
Sol•licitud
Les sol•licituds d’autorització es presenten electrònicament, amb el model oficial i la documentació que exigeix el Reglament d’inversió estrangera.
Termini de resolució
El ministeri ha de resoldre en un termini màxim de dos mesos, prorrogable com a màxim un mes més. El termini queda en suspens mentre no s’aporta la documentació requerida. Si no hi ha resolució expressa dins del termini, l’autorització s’entén denegada.
Materialització
La inversió autoritzada s’ha de fer en el termini que fixi l’autorització o, si no n’hi ha, en sis mesos. Passat aquest termini, l’autorització caduca, llevat que s’obtingui una pròrroga única i expressa.
Formalització
Totes les inversions estrangeres s’han de formalitzar en document públic davant d’un notari andorrà, que ha d’incorporar l’autorització prèvia a l’escriptura quan correspongui. El notari comunica la inversió al Registre d’Inversions Estrangeres en un termini de quinze dies.
Pagaments
Els cobraments i pagaments s’han de canalitzar a través d’entitats bancàries autoritzades a Andorra o domiciliades en països que no es considerin de risc.
Seguiment
Cada dos anys, o quan el ministeri ho requereixi, l’inversor ha d’aportar la documentació que acrediti que continua complint la Llei i les condicions de l’autorització.
Conseqüències de l'incompliment
Els actes contraris a la Llei són nuls de ple dret, i una societat amb inversió estrangera directa que la incompleixi pot ser declarada nul la.
A més, la Llei preveu, entre d’altres, aquestes multes :
- entre 10.000 i 20.000 € per cada infractor, a més de la nul·litat, per una inversió feta en contra de la Llei ;
- un 25% del valor de la inversió, amb un mínim de 50.000 €, quan l’acte es manté amb un tercer de bona fe ;
- 5.000 € per no declarar al Registre una inversió no subjecta a autorització, o la seva liquidació, en un termini de 30 dies ;
- entre 15.000 i 30.000 € per aportar informació incorrecta o incompleta al ministeri.
Com us podem ajudar
Aleix Advocats us acompanya en totes les etapes de la inversió estrangera :
- L’anàlisi prèvia per saber si l’operació és inversió estrangera i si està subjecta a autorització, a límits o a prohibicions.
- La preparació i la presentació de la sol·licitud d’autorització prèvia, i el seguiment de l’expedient.
- La constitució de la societat andorrana i la inscripció de l’activitat comercial.
- La redacció i la revisió dels contractes de compravenda d’immobles o de fons de comerç.
- La formalització davant notari i les declaracions al Registre d’Inversions Estrangeres.
- L’acreditació de l’activitat econòmica efectiva i el compliment de les obligacions de seguiment.
Àrees de competència:
Els nostres advocats i assessors ofereixen els seus serveis en diferents àrees d’expertesa: dret andorrà (veure branques del dret), economia en general i, en particular, en l’àmbit de l’assessorament fiscal.
Contacta amb nosaltres
Deixa el seu missatge aquí i ens posarem en contacte amb vostè.